Житие мое: стоимость аренды квартир в России растет на фоне недоступной ипотеки

Осенью в ряде городов России ставки долгосрочной аренды жилья заметно выросли. По итогам исследования портала «Мир квартир», рост цен на однокомнатные квартиры в октябре зафиксирован в 62 городах из 70 исследованных, на двухкомнатные — в 58, на трехкомнатные — в 54. О причинах пишет журнал «Профиль».

Среди лидеров — город Киров, где снять однокомнатную квартиру стало на 15,8% дороже, двух- и трехкомнатную — почти на 25%. Существенно увеличились ставки (+26%) на однокомнатные квартиры в Якутске и Новосибирске, почти на 20% подорожали «однушки» в Воронеже. В Москве стоимость аренды «однушек» и «двушек» за прошедший месяц увеличилась более чем на 12%, посчитали в «Мир квартир».

По данным «Авито Недвижимость», средняя ставка аренды квартиры в Москве в августе составляла 70 тыс. рублей, в сентябре — до 90 тыс., в октябре — до 93 тыс. Особенно заметно в процентном соотношении подорожали «однушки» — на 11,1%, с 45 тыс. (сентябрь) до 50 тыс. рублей (октябрь). Стоимость аренды «двушек» за месяц увеличилась на 6% (с 85 тыс. до 90 тыс. рублей), квартир с четырьмя и более комнатами — на 8,3% (с 300 тыс. до 325 тыс. рублей).

Вместе с тем выбор у желающих снять недвижимость уменьшился.

«По итогам октября объем предложения квартир для долгосрочного найма в Москве сократился на 21% в сравнении с августом и на 9% к сентябрю», — сообщил коммерческий директор «Авито Недвижимость» Николай Попов.

По его словам, это ожидаемо, так как в августе-сентябре наступает высокий сезон для сегмента аренды: активно ищут жилье будущие студенты и люди, которые устраиваются на работу в столице, соответственно, объекты быстрее уходят с платформ объявлений.

В Подмосковье наблюдается схожая ситуация, отмечает Николай Попов. По данным «Авито Недвижимость», объем предложения квартир для долгосрочной аренды по итогам октября сократился на 4,6% к сентябрю и на 20,3% к августу. При этом средняя ставка найма во все указанные месяцы остается на одном уровне — 30 тыс. рублей.

Высокий сезон на рынке долгосрочной аренды совпал в этом году с повышением ключевой ставки Банком России. В середине августа регулятор сначала поднял ее с 8,5% до 12%, а затем постепенно довел до 15%. В результате ставки по обычной, не льготной ипотеке перевалили за 16%, и многие россияне, планировавшие купить собственное жилье, отложили решение этого вопроса, отмечают эксперты. Собственники квартир, со своей стороны, воспользовались ситуацией и изменили расценки.

«Основной причиной текущего роста цен на аренду жилья является снижение уровня доступности ипотеки. В такой ситуации многие предпочтут ренту в качестве инструмента улучшения жилищных условий», — считает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.

При этом эксперты не прогнозируют дальнейшего роста арендных ставок в ближайшие месяцы.

«Ставки будут либо снижаться, либо оставаться на одном уровне, так как пик активности нанимателей уже пройден. Можно сказать, что сегмент аренды приходит в равновесие после активных августа и сентября», — полагает Николай Попов.

Рост ключевой ставки влияет на рынок ипотеки не молниеносно, а спустя недели и месяцы. Условия выдачи кредита действуют, как правило, три месяца, за это время человек должен выбрать объект и провести сделку. Срок действия одобрений, выданных в июле — начале августа, закончился совсем недавно. Это стимулировало спрос — заемщики торопились с покупкой по прежним, более выгодным кредитным условиям. Теперь же интерес граждан к покупке личной недвижимости снижается.

«До повышения ключевой ставки ЦБ РФ и ставок по ипотеке многие покупатели спешили выйти на сделку по более удобным кредитным условиям. Соответственно, после скачка спроса активность участников рынка немного ослабла», — констатирует Николай Попов.

Динамика по объему предложения жилья в Московском регионе разная: на вторичном рынке количество лотов сокращается, на первичном — растет, по данным «Авито Недвижимость». При этом цены на первичное и вторичное жилье повышаются.

По итогам октября в столице объем предложения на вторичном рынке жилья сократился на 2% в сравнении с сентябрем, в Подмосковье — на 3% в сравнении с августом. Средняя стоимость «вторички» выросла в Москве с 14,8 млн рублей в августе до 15 млн в сентябре-октябре, в области — с 6,9 млн рублей в августе до 7 млн в сентябре-октябре.

На рынке новостроек Московского региона объем предложения квартир в октябре увеличился. В столице экспозиция пополнилась на 2% в сравнении с сентябрем, на 19% - в сравнении с августом, в Подмосковье — на 11,6% по отношению к августу. Средняя стоимость квартир в новостройках Москвы в августе составляла 15,75 млн, в сентябре — 15 млн, в октябре — 15,5 млн рублей. Средний ценник квартиры в Подмосковье постепенно повышается: 8,1 млн рублей — в августе, 8,2 млн — в сентябре и 8,4 млн — в октябре.

На фоне растущих ставок по ипотеке многие заемщики отдают предпочтение льготным программам, где ставки пока остаются прежними (на новостройки это 8%, семейная — 6%, ипотека для IT-специалистов — 5%, «Дальневосточная» — 2%). Разница банкам компенсируется за счет бюджета. В середине ноября премьер-министр РФ Михаил Мишустин сообщил о намерении правительства дополнительно направить 95 млрд рублей на поддержку льготных ипотечных программ.

«Уже несколько лет подавляющее большинство сделок на рынке совершается по льготным ипотечным программам», — отмечает Татьяна Школьная.

Клиенты стремятся оформить льготную ипотеку, но это не всегда возможно, обращает внимание управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Лимит по таким кредитам в Москве составляет 12 млн рублей, в рамках комбинированных программ — 30 млн рублей.

«Соответственно, тем, кто планирует с помощью заемных средств приобрести более дорогую квартиру, приходится рассчитывать на дальнейшее рефинансирование», — говорит он.

В таких условиях на рынок возвращаются различные специальные предложения и льготные программы от застройщиков.

«Средний размер дисконта на первичном рынке — 7%. Скидочные акции вновь получили широкое распространение во всех сегментах, кроме элитного», — рассказал Руслан Сырцов.

По его словам, некоторые девелоперы совместно с банками-партнерами предлагают кредиты под 0,1% на первые три года, которые, по сути, нивелируют последствия текущего повышения ключевой ставки.

По словам Николая Попова, в условиях высоких ипотечных ставок на вторичном рынке обычно высока доля альтернативных сделок, кроме того, повышается число продавцов, готовых на скидки. Сейчас, говорит Руслан Сырцов, на вторичном рынке средний дисконт равен 10%, на более значительные скидки собственники обычно готовы только в случае срочной продажи.

Ряд экспертов считает, что высокие ипотечные ставки будут сдерживать спрос и предложение на рынке жилой недвижимости, и это создаст предпосылки к снижению цен.

«Вторичный рынок, вероятно, столкнется с более сильным сжатием спроса, так как основные льготные ипотечные продукты связаны с первичным сегментом рынка», — полагает Татьяна Школьная.

По ее оценке, застройщики постараются сохранить цены на текущих уровнях, но будут вынуждены увеличить сроки реализации проектов и период экспозиции жилых лотов на рынке.

По мнению Руслана Сырцова, даже при высокой ключевой ставке ситуация на рынке жилой недвижимости принципиально не изменится, будет наблюдаться стагнация в случае сохранения неизменными других рыночных параметров.

«Однако, если ЦБ РФ добьется повышения минимального первоначального взноса по госпрограммам до 30%, а власти не продлят льготную ипотеку (действует до 1 июля 2024 года), спрос на новостройки может упасть на 30−35%», — считает он.

Сейчас первоначальный взнос составляет не менее 20%.

Банк России предложил правительству еще раз повысить минимальный размер первоначального взноса по программам льготной ипотеки, сообщила в конце октября председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. В последние месяцы регулятор принимает меры для охлаждения рынка ипотеки, поскольку видит риски перегрева на нем. В частности, его беспокоит сохраняющийся разрыв цен на первичное и вторичное жилье — последнее в ряде случаев оказывается значительно дешевле. Это чревато потерями как для банков, так и для заемщиков, поскольку продать в случае необходимости купленное на первичном рынке жилье по аналогичной стоимости может оказаться проблематично.