Амнистия на баню: кому и зачем нужно будет регистрировать хозпостройки

Так называемая дачная амнистия начала действовать по принятому в 2006-м закону и с тех пор продлевалась семь раз. Срок ее окончания — 1 марта 2031 года. Многие утвержденные в качестве временных нормы амнистии стали постоянно действующими, а сам режим постепенно распространился на дачные дома и участки, имущество общего пользования в садовых товариществах, на гаражи, индивидуальные жилые дома в границах населенных пунктов и землю под ними, напоминает журнал «Профиль».

Глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников (ЕР) на протяжении долгих лет повторяет, что «если это и амнистия, то скорее для государства, ведь именно оно на протяжении жизни одного поколения несколько раз меняло правила игры».

Вспомогательная недвижимость

В пояснительной записке к внесенному 5 февраля в Госдуму группой сенаторов и депутатов законопроекту отмечается, что с 2006 года «дачной амнистией» воспользовались более 15 млн заявителей.

Однако значительная часть недвижимости, расположенной на садовых участках и участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и используемой гражданами для удовлетворения бытовых нужд (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы, летние кухни и другие хозяйственные постройки), «сегодня не может пройти процедуру государственной регистрации, в том числе в связи с временными и финансовыми затратами граждан на их оформление». Для оформления требуется выполнить кадастровые работы, подготовить декларацию о каждом объекте и зарегистрировать права собственности в Росреестре.

Предлагается разрешить вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) «вспомогательные объекты недвижимости» в составе домовладения и расположенные на земельных участках, предназначенных для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, по предусмотренным «дачной амнистией» для других объектов правилам: на основании технических паспортов, оценочной и иной учетно-технической документации. Два условия: эти бумаги должны быть оформлены до 1 января 2013 года, а земельный участок должен находиться в собственности у гражданина.

Дом два в одном

Вторая новация касается домов блокированной постройки (соединенных в одном ряду общими боковыми стенами/стеной с однотипными жилыми домами).

С 1 июля 2022-го уже узаконена возможность упрощенного бесплатного оформления прав граждан на жилые дома, построенные до 14 мая 1998 года (в этот день вступил в силу Градостроительный кодекс) и расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности в пределах населенного пункта.

В пояснительной записке к внесенному законопроекту приведены такие цифры: к концу 2023-го по этим правилам в собственность бесплатно было предоставлено 8803 земельных участка, на правах аренды — 228. Но в 62 субъектах РФ находится более 66 тыс. жилых двухквартирных домов блокированной застройки, построенных в период с 1950 по 1999 год. Никаких правоустанавливающих документов на них нет, льготный режим регистрации прав на подобные постройки не распространяется, оформить право собственности можно только через суд.

«В 1960—1970-х зачастую людям предоставляли дома под одной крышей. У каждой части дома отдельный вход, своя организация пространства и свои хозяева. Но есть общая стена и общие коммуникации, зачастую и общий земельный участок, в связи с чем есть проблемы в регистрации прав», — поясняет Крашенинников.

Предлагается распространить упрощенный механизм регистрации на такие дома, построенные до 14 мая 1998-го, но только двухсемейные.

Живущие в домах блокированной постройки, возведенных до 1998 года, окажутся в выигрыше, рассказала «Профилю» юрист по недвижимости Анна Степанова:

«Зачастую в таких постройках регистрировались только квартиры, а статус земли под зданием был вообще не определен. После принятия законопроекта собственники помещений смогут оформить в упрощенном порядке свои права на блок-секцию и участок под ней».

И наконец, в законопроекте говорится об «уточнении» процедуры оформления общего имущества в здании или сооружении.

Регистрация в упрощенном порядке общего имущества, по мнению Степановой, будет актуальна для собственников квартир, расположенных в зданиях, где по какой-то причине не были переданы в общедолевую собственность чердаки, подвалы, технические помещения, лестничные клетки. «Иногда помещения с неопределенным статусом (например, часть подвала) оказываются в собственности третьих лиц, и жильцы лишены возможности в досудебном порядке решить такой спор», — объясняет юрист. Законопроект решает эту проблему: подача заявления о госрегистрации права не потребуется, «регистрация осуществится в силу закона».

Сарай без связи с землей

С хозяйственными постройками ситуация не столь однозначная. Анна Степанова считает, что актуальность этого нововведения вызывает сомнения. Закон «О государственной регистрации недвижимости» требует регистрировать лишь капитальные хозяйственные постройки, но большинство сараев, теплиц, навесов, летних кухонь таковыми не являются. При этом разница между капитальным и некапитальным строением определена в законодательстве, по словам юриста, «весьма расплывчато».

Согласно Градостроительному кодексу, «некапитальные строения, сооружения — это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей», без фундамента, они легко демонтируются и переносятся в пределах участка. Если сарай, к примеру, стоит на сваях, вбитых в землю, он имеет неразрывную связь с землей и подпадает под регистрацию. А если у сарая пол земляной — не подпадает, объясняет эксперт.

«После регистрации на собственников ляжет бремя внесения изменений в ЕГРН в случае переноса на другое место или прекращения существования данной постройки. При этом надо будет сначала подготовить акт обследования объекта, пригласив кадастрового инженера, и заново сделать техплан, а это и временные затраты, и денежные», — отмечает Степанова.

Но в некоторых ситуациях регистрация всех хозпостроек на участке может быть выгодна. В частности, при продаже участка «цена будет сформирована, исходя из стоимости всех зарегистрированных построек», обращает внимание эксперт. А при вступлении в наследство нотариус запрашивает документы по участку, и, если на нем выявлены незарегистрированные постройки, придется сначала получить заключение компетентных организаций, что постройки эти временные и регистрации не подлежат.

Налог на хозпостройку

Глава Московского союза садоводов, экс-депутат Госдумы Андрей Туманов не верит, что дачники будут активно пользоваться упрощенной регистрацией хозяйственных построек, как не очень активно пользуются «амнистией» на дачные дома.

«90% дачных построек делались самопально, своими руками — какой тут техплан. Да и налоги платить не хочется», — объяснил он.

Хозяйственные постройки, сведения о которых попали в ЕГРН, облагаются налогом на имущество физических лиц (0,1% от кадастровой стоимости объекта), говорится на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС). Владельцы зарегистрированной хозяйственной постройки могут быть освобождены от налога, если ее площадь менее 50 кв. метров и она расположена на участках для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, ИЖС. Если таких построек несколько, льгота распространяется лишь на одну из них. Если гражданин не решил, на какую именно, это сделает ФНС, выбрав самую дорогую из зарегистрированных.

Хозяйственные постройки — тема болезненная, нервирующая граждан, напоминает Туманов. Отличить капитальную постройку от некапитальной, руководствуясь формулировками законов, самому сложно, а суды, по его словам, часто в схожих ситуациях принимают разные решения.

«Лет десять назад мы с главой Верховного суда Вячеславом Лебедевым обсуждали идею проведения пленума ВС по дачной тематике, который бы выработал единообразные рекомендации, но до сих пор он не состоялся, к сожалению», — рассказал Туманов.

«Незарегистрированная недвижимость не защищена, порядок наводить надо, — убежден эксперт, — но это на десятилетия системной и кропотливой работы, а вместо нее предлагается „упрощенка“, которая продлевает бардак».