Золотой берег: как недвижимость Севастополя стала одной из самых дорогих в России?

Несмотря на не самые высокие места в рейтингах качества жизни и уровня заработной платы, Севастополь — один из лидеров по стоимости квадратного метра жилья в России. Более того, «вторичная» недвижимость в городе, вопреки федеральным тенденциям, в последнее время дороже «первичной».

Корреспондент EADaily обратился к экспертам с просьбой прокомментировать ситуацию на рынке и спрогнозировать, как она будет развиваться в ближайшем будущем.

В 2024 году агентство РИА «Новости» обнародовало рейтинг «доступности» жилой недвижимости по субъектам Федерации в России. Оценивались все регионы, кроме «новых», данные по которым пока еще не доступны. В итоге, последнее, 85-е, место занял Севастополь. По мнению составлявших рейтинг экспертов, чтобы накопить на квартиру площадью 60 квадратных метров, семье нужно потратить не менее 12,4 лет. Для сравнения, в самом «доступном» Ненецком автономном округе на это нужно всего 2,6 года.

Согласно аналитике портала «Мир Квартир», проведенной в конце 2024 года, в абсолютных показателях Севастополь входит в топ-5 по стоимости недвижимости среди городов России после Москвы, Сочи, Санкт-Петербурга и Казани. Стоимость среднего «квадрата» в Севастополе «МК» оценил в 195767 рублей. Это, конечно, дешевле, чем в Москве (388950 рублей). Но, для сравнения, в Липецке квадратный метр обойдется в 99979, а в Грозном — всего в 66589 рублей.

Один из основных факторов, толкающих вверх ценник в Москве, очевиден. Это уровень доходов населения. Однако в Севастополе картина другая. Согласно рейтингу РИА «Новости», город среди 85 оцениваемых субъектов Федерации расположился ближе к концу списка — на 59-ом месте. Отношение медианных доходов к стоимости фиксированного набора товаров и услуг здесь всего 1,60. В Москве этот показать — 2,83, а, например, в Ямало-Ненецком автономном округе — и вовсе 3,96.

С качеством жизни в целом в Севастополе ситуация получше, чем с доходами, но тоже «не топ». Город — на 23-м месте из все тех же 85 оцененных субъектов. В этом рейтинге, помимо доходов, рассматривались еще 65 показателей, включая безопасность, экологию, климат, здоровье, социальную инфраструктуру и многое другое. Но стоимость жилья значительно выше и этой интегральной оценки.

Еще один парадокс: в 2024 году эксперты «Циан» включили Севастополь в перечень всего из трех городов России, где вторичное жилье строит дороже квартир в новостройках. Причем разрыв, по их прикидкам, самый высокий из проанализированных населенных пунктов — 16%.

«Сенсации делать все-таки из цен на недвижимость в Севастополе не стоит. В России есть города и подороже. Ну а саму по себе цену диктует покупатель спросом. Это общеизвестная истина. Если есть желающие покупать квартиры, то и цена на них растет. Сейчас, правда, из-за сокращения выдачи ипотеки наблюдается небольшое снижение активности на рынке, но падения цен все равно не происходит. Разве что непосредственно перед самой сделкой, если интерес у покупателя реальный, есть возможность для торга на уровне 5—7%», — рассказала в беседе с EADaily директор агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская.

Согласно актуальным данным с сайте «Циан», самые дешевые предложения на «однушки» в Севастополе начинаются от 2 млн рублей. На момент подготовки этого материала таких объявлений было три. Однако эксперты не рекомендуют радоваться потенциальным покупателям. Во всех трех случаях речь идет об отдаленных селах или поселках, лишь формально входящих в черту города федерального значения. На практике до центра города от таких жилых объектов добираться на автомобиле около часа, если не больше. Более того, из трех предложений два — юридически нежилые помещения.

Требующие ремонта небольшие студии «с пропиской» в Балаклаве (отдельный городок, входящий в черту Севастополя и расположенный на море) стоят уже более 3 млн. Самая дешевая 22-метровая «малосемейка» непосредственно в черте самого города Севастополя оценивается в 3,8 млн.

Как отмечают специалисты рынка недвижимости, в реальности, чтобы купить «беспроблемную» однокомнатную новостройку в приличном районе города, нужно готовить примерно 6,5 млн и откладывать средства на ремонт.

Самая дорогая «однушка» в городе из тех, которые предлагают на «Циане», обойдется покупателю в 55 млн. Это 103-метровые апартаменты в комплексе Акваделюкс — на море, в самом дорогом Гагаринском районе. Правда, цена эта выглядит все равно достаточно странно. Ведь на втором месте в «рейтинге» — находящиеся в том же комплексе 97-метровые апартаменты «всего» за 25,5 млн, правда, в состоянии «от строителей». Стандартные «новостройные» «трешки» с хорошим ремонтом в спальных районах стоят 14—16 млн.

«Очень важно отличать человека, реально готового продавать недвижимость, от собирающегося сделать это только в теории. Есть такая категория продавцов, которая слышит, во сколько „с потолка“ оценивает квартиру сосед, и думает: „А давайте и я попробую“, — и выставляет свою недвижимость за абсолютно нереальные деньги. Определенный сегмент рынка занимают именно такие объекты», — рассказала Наталья Массальская.

«Трешки» в подчиненных Севастополю селах стартуют от 5,4 млн рублей. А самая дешевая «городская» трехкомнатная квартира — в старом доме, требующая ремонта и находящаяся в отдаленном микрорайоне, — обойдется потенциальному покупателю в 6,2 млн. Трехкомнатное жилье площадью 191 «квадрат» в «новострое» в самом центре Севастополя с дорогим ремонтом владельцы оценивают в 85 млн. А вот дома можно найти и за несколько сот миллионов рублей.

«Бешеный спрос на недвижимость в Крыму и Севастополе появился вскоре после их присоединения к Российской Федерации. Объекты, которые до этого годами стояли невостребованными, разлетались, словно с горячие пирожки. Почему так происходило? Многие помнят еще советский имидж Крыма как престижного места, в котором все хотели бы жить. Объективный плюс — это, конечно, климат», — рассказал EADaily брокер по недвижимости Игорь Мисюра.

По его словам, к утверждениям федеральных экспертов о том, что «вторичка» в городе стоит дороже «первички», нужно относиться осторожно.

«Тут ситуацию нужно изучать под разными углами. Многое зависит от характеристики объектов, которые в это время находятся на продаже, и, прежде всего, от конкретного района города. Одно дело, „новостойки“ на окраине, другое — „вторичка“ на „Лётчиках“ (престижный микрорайон в Гагаринском районе Севастополя, примыкающий к морю и центральному городскому парку. — прим. EADaily)», — пояснил эксперт.

Он отметил, что говорить о «потолке» цен на недвижимость в Севастополе рано, так как они все еще продолжают расти. При этом резких изменений — «вверх» или «вниз» — ожидать не стоит. Количество свободной земли под застройку в городе ограничено. Так что тем, кто планирует покупать жилье в Севастополе, можно смело пока ориентироваться на сложившийся сегодня рынок.

Севастополь уникален тем, что сочетает в себе преимущества крымской природы и большого города с удобствами вроде торгово-развлекательных центров, приличного Интернета и возможности отдать ребенка в хорошую школу. Другой крымский «мегаполис» — Симферополь — находится в центре полуострова, достаточно далеко от моря, а в небольших приморских городках жизнь осенью буквально замирает.

«В Севастополь по-прежнему тянет людей, у которых с ним связаны определенные воспоминания. Кто-то родился здесь в семье военных моряков, кто-то жил, кто-то, взвешивая все за и против, из прагматических соображений хочет иметь в таком городе „второй“ объект недвижимости», — отметила Наталья Массальская.

Большая часть покупателей жилья в городе — выходцы из «материковой» части России, преимущественно из субъектов с высокими доходами. С этим связан и разрыв между местом Севастополя в рейтингах по стоимости недвижимости и по зарплате. Это вызывает ворчание у местного «коренного» населения, которое считает, что приезжие делают недоступным для них улучшение жилищных условий. Но в этой сфере пока что вряд ли что-то изменится.