Эксперты рассказали о рисках при покупке квартир за рубежом

С февраля спрос россиян на зарубежную недвижимость вырос вдвое, особенно это видно в последние месяцы. Граждане РФ покупают все — от дешевых квартир в Казахстане до ультрадорогих в Арабских Эмиратах.

Одни делают это для получения гражданства или вида на жительство, другие — для инвестиций. Сколько стоит сегодня жилье в разных странах и какие есть риски при таких сделках — в материале NEWS.ru.

Где покупают

Как сообщили агентству в международной брокерской компании Propriete Generale Group, среди россиян в этом году особой популярностью пользуется недвижимость в Турции. В числе других направлений повышенного спроса — Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ) и Казахстан.

По словам основателя компании по зарубежной недвижимости NEV REAL ESTATE Екатерины Никитиной, помимо Турции и ОАЭ самые востребованные направления сегодня — Таиланд, Кипр, Гренада, Бали. Кроме того, наши соотечественники интересуются недвижимостью в Катаре и Египте. Никитина констатировала, что с начала февраля спрос россиян на покупку недвижимости за рубежом вырос почти вдвое.

Директор департамента зарубежной недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia) Анна Ларина со своей стороны отметила, что 64% потенциальных покупателей рассматривают приобретение жилья за рубежом с целью получения ВНЖ или гражданства, а оставшиеся 36% — для собственного проживания либо в инвестиционных целях.

Власти Казахстана, ОАЭ и Турции не вводили никаких ограничений на сделки с россиянами, поэтому транзакции совершаются без каких-либо сложностей, замечает партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева.

При этом в Турции, Таиланде и Индонезии есть девелоперы, которые принимают платежи в рублях, и это тоже очень сильно влияет на спрос — среди россиян в последние месяцы он как никогда высок.

Сколько это стоит

Казахстан

Рынок недвижимости в Казахстане с осени был сильно разогрет из-за наплыва покупателей из России, рассказывает Мошева. По данным Бюро национальной статистики Казахстана, в ноябре средняя цена «квадрата» вторичного жилья составила 489 704 тенге ($ 1 045, +26,9% за год), а средняя стоимость в новостройке — 435 861 тенге (порядка $ 930, +17,3%).

Таиланд

В Таиланде больше всего запросов приходится на Пхукет, здесь россиян интересует недвижимость как инвестиция, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду. Средний бюджет для покупки жилья в Таиланде — $ 100−150 тыс. За эти деньги можно купить апартаменты в кондоминиумах с отельной инфраструктурой.

Турция

В Стамбуле средняя цена квадратного метра в новостройках — $ 4,5 тыс., в Анталии — $ 2,5 тыс. По данным каталога зарубежной недвижимости Tranio, квартиру с одной спальней в строящемся курортном комплексе можно найти по цене от 79 тыс. евро, а в сданных комплексах такие квартиры стоят уже от 100 тыс. евро. При этом в районах, открытых для выдачи ВНЖ, цены растут быстрее. Например, в районе Оба (Алания) застройщики предлагают квартиры в новостройке высокой готовности от 138 тыс. евро.

При этом уже за инвестиции от $ 400 тыс. в Турции можно получить гражданство. Средний чек россиян в этой стране, по данным Никитиной, равен $ 500−700 тыс. Здесь, как правило, два вида покупателей. Первые выбирают виллы и квартиры у моря для собственного проживания. Вторых интересует получение гражданства и инвестиции — в этих случаях выбор клиентов падает на Стамбул, продолжает Никитина.

Но можно выбрать и более скромные варианты, говорит совладелец международной компании — брокера по недвижимости Propriete Generale Group Иван Яринковский. Стоимость квартир в Алании, Анталии и Стамбуле начинается от $ 120 тыс. За эти деньги, например, можно купить апартаменты площадью 60−70 квадратных метров с большой кухней и одной или двумя спальнями.

Объединенные Арабские Эмираты

В ОАЭ минимальный объем инвестиций, позволяющий получить резидентскую визу (аналог ВНЖ), составляет $ 205 тыс. Средний бюджет покупателей недвижимости из РФ — $ 300−600 тыс. В основном россиян интересуют квартиры для последующей сдачи в аренду, и, конечно, они рассчитывают на рост стоимости такой недвижимости, рассказывает Никитина.

Многое зависит от того, приобретается ли готовое жилье или объект еще находится в стадии строительства. В Дубае средняя цена квадратного метра в строящихся апартаментах в октябре составила порядка $ 7 тыс. Цена на готовые апартаменты с одной спальней в современном ЖК с инфраструктурой (фитнес-центр, бассейн, консьерж-сервис, конференц-зал) здесь начинается от $ 300 тыс., рассказывает Мошева.

Какой доход все это приносит

Самую высокую доходность для инвесторов — в среднем от 5% до 10% годовых — обеспечивает арендная недвижимость Дубая, указывает коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова. Вообще, рынок Дубая — один из наиболее привлекательных для инвесторов и по темпу роста цен, и по условиям для покупателей (налоговый и визовый режим, безопасность сделки и защита личных данных). Для сравнения: период окупаемости (срок, в течение которого можно полностью окупить стоимость квартиры, сдавая ее в аренду) одного и того же метража в Дубае составляет 16 лет, в Лондоне — 26 лет, в Париже — 33 года, а в Мюнхене — 44 года.

На популярных курортах Таиланда апартаменты или отельные номера могут приносить арендную доходность около 6% годовых.

В Стамбуле арендная доходность составляет около 4−6% для новостроек и сервисных апартаментов премиум-класса. И в этом отношении рынок Стамбула не уступает крупным городам Европы типа Берлина и Афин, замечает Милишенкова.

По словам Ивана Яринковского, в Анталии за $ 200 тыс. продают помещения в торговом комплексе с арендным доходом от $ 1,1 тыс. в месяц, или 6,6% годовых. С бюджетом в $ 400 тыс. долларов можно приобрести юнит в одном из новых проектов Стамбула. Такие инвестиции принесут доход в валюте на уровне 5% годовых, добавляет он.

Подводные камни

Подобрать подходящую недвижимость за рубежом можно через брокера, агентство недвижимости либо застройщика. По словам Ивана Яринковского, при покупке недвижимости лучше иметь дело только с лицензированными компаниями. При этом важно заключить контракт, в котором будет указана стоимость недвижимости, соответствующая вашей инвестиционной стратегии, рекомендует эксперт.

По словам Ирины Мошевой, если есть расчет на получение ВНЖ или другого иммиграционного статуса, нужно проверить, подходит ли недвижимость под его получение (условия программ подразумевают определенные ценовые пороги и даже требования к состоянию недвижимости).

С 1 июля 2022 года в районах Турции, где численность иностранцев превышает 20% от общего числа проживающих, получить вид на жительство за инвестиции в жилье нельзя, обращает внимание Яринковский. Среди «закрытых» — десятки районов в Стамбуле, Анкаре, Мерсине. Однако в каждом таком регионе по-прежнему есть микрорайоны, доступные для инвестиций.

Если же человек собирается просто сдавать квартиру в аренду, следует проконсультироваться с квалифицированными специалистами, говорит управляющий партнер PARUS Real Estate (входит в NF Group) Марина Шалаева. Добросовестный и опытный риелтор подробно объяснит, как оплатить пошлины и налоги, во сколько обойдется заверение документов и как сэкономить на будущих расходах, добавляет Милишенкова.

И еще важный момент: практически везде для покупки недвижимости и открытия счета необходимо предоставить перечень документов, подтверждающих происхождение средств для покупки, а также благонадежность покупателя.

Если речь идет о недвижимости для получения ВНЖ/гражданства, то может потребоваться справка об отсутствии судимости для всех заявителей, напоминает Шалаева. Подготовка всех необходимых документов может занять от двух недель до двух месяцев.

К слову, собственники объектов гораздо более лояльны к покупателям, прошедшим проверку банка, поэтому могут быть более сговорчивы в вопросах предоставления скидки.

На что обратить внимание

• Проверьте репутацию риелтора и застройщика, запросите лицензию.
• Узнайте о дополнительных расходах при покупке недвижимости.
• Выясните, какие налоги придется уплатить (особенно если планируете сдавать недвижимость в аренду).
• Изучите стоимость обслуживания комплексов (оплата поддержания общих территорий ЖК). Предусмотрите способы оплаты коммунальных платежей. Если нет возможности следить за квартирой или домом самостоятельно, придется платить управляющей компании.
• Уточните все условия владения жильем. Не во всех странах иностранцы могут покупать объекты в полную собственность (ограничения есть, например, в Индонезии и Таиланде).
• Поинтересуйтесь, насколько ликвиден объект (как быстро можно его продать, будет ли на него спрос).